管理会社から解約通告された管理組合がまず確認すること｜次の管理会社に切り替えるまでの進め方

管理会社から解約通告を受けた管理組合がまず行うのは、後任探しではなく、契約書で通告の種類と残された期間を確定させることです。心当たりがないまま契約を打ち切ると告げられ、何から手をつければよいか分からない状態でも、ここが決まらなければ総会の日程も、見積を依頼する期限も組めません。この記事では、通告を受けてから後任を決めるまでの進め方を順に整理します。

解約通告の背景には、採算と人手の問題がある可能性

解約通告を受けると、理事会の対応に何か問題があったのではないかと考えてしまいがちです。ただ、通告の背景には管理会社側の事業上の事情があることも少なくありません。

• 毎月の管理委託費に対して、実際の業務量が見合わなくなっている
• 大規模修繕などの付随業務に関与できず、管理委託費以外の収益が見込みにくい
• 管理員や現場スタッフの担い手を確保できない

一方で、組合側の対応が関係するケースもあります。過剰な要求が繰り返され、対応の負担が大きくなった結果として契約終了に至る例も指摘されています。

ただ、通告を受けた時点で理由を特定しても、契約が終わる日が動くわけではありません。まず取り掛かるのは、自分たちの契約がいまどういう状態にあるのかを確かめることです。

通告書を受け取ったら、後任探しより先に契約書を確認する

解約通告が届くと、すぐに他社へ問い合わせを始めたくなります。ただ、契約の終了日や引継ぎに使える期間が固まっていない段階では、各社から返ってくる見積の前提が揃わず、比較ができません。

中途解約の申入れか、更新しないという意思表示か

国土交通省が公表しているマンション標準管理委託契約書では、契約期間の途中で終了させる「解約の申入れ」と、期間満了に伴う「契約の更新等」が別の条文に分かれています。届いた書面がどちらにあたるかで、契約が終わる日の決まり方が変わります。

確認する点	中途解約の申入れ	更新しないという意思表示
標準管理委託契約書の条文	第21条（解約の申入れ）	第23条（契約の更新等）
契約が終わる日	申入れから予告期間を経た日	契約書に定められた有効期間の満了日
契約書で見る箇所	解約条項	有効期間の条項

なお更新については、甲乙いずれからも申出がないときは有効期間の満了をもって契約が終了すると定められています（第23条3項）。更新の話が出ないまま満了日が近づいている場合も、同じ扱いになります。ただし実際の管理委託契約書が標準管理委託契約書どおりとは限らず、条番号や定めが異なることもあるため、手元の契約書の文言で確認してください。

参照元：マンション標準管理委託契約書及び同コメント（国土交通省）

契約終了日と、予告期間の定め

標準管理委託契約書では、解約の申入れについて「少なくとも三月前に書面で」と定められています（第21条）。ただしこれは標準契約書が示す下限の目安にあたり、個別の契約では1ヶ月、6ヶ月など、異なる予告期間が定められていることもあります。残り期間を一般論で見積もらず、契約書の条文で確定させてください。

確認するのは次の3点です。

• 契約の有効期間が、いつからいつまでか
• 解約条項に定められた予告期間
• 通告書が届いた日付

この3点から、後任の選定と引継ぎに使える残り日数が出ます。以降の段取りは、すべてこの日数を前提に組み立てていきます。

参照元：マンション標準管理委託契約書及び同コメント（国土交通省）

暫定契約と引継ぎについて、契約書にどう定められているか

更新の協議が整う見込みがないときは、甲及び乙は同一の条件で期間を定めた暫定契約を締結することができるとされています（第23条2項）。後任が間に合わない場合に時間を確保する手段として、契約上の位置づけがあります。ただし「締結することができる」という規定であり、相手方が応じる保証はありません。

また、管理会社は契約の終了時までに管理事務の引継ぎ等を行うものとされています（第23条4項）。前の管理会社が協力してくれないのではないかという不安については、この定めを確認したうえで引継ぎを求められます。実際にどの書類をどの順で引き継ぐかは、受け手側の管理会社の体制によって差が出やすい部分です。引継ぎの具体的な進め方は引継ぎサポート・導入の流れをご覧ください。

総会の日程を起点に、後任決定までの段取りを組む

残り日数が見えたら、次は工程を置く順番を決めます。ここで起点になるのは、通告を受けた日ではありません。

動かせないのは総会の日程

管理会社の選任は総会の決議事項にあたり、議案が固まっていなければ上程できません。理事会だけで契約先を決めることはできないため、総会の日程が工程全体の制約になります。そこで総会日を先に置き、そこから逆に工程を並べていきます。

• 総会で管理会社の選任を決議する
• 理事会で候補を絞り、議案を確定させる
• 各社から見積と提案を受け取る
• 候補となる管理会社に声をかける

臨時総会を開くのか、次の通常総会に合わせるのかで、使える期間は変わります。残り日数が短い場合は、臨時総会の招集手続きに必要な期間も管理規約で確認しておきましょう。時間に余裕がある場合の標準的な進め方については、管理会社変更の手順・流れで解説しています。

声をかける先が減る前に、複数社へ同時に当たる

管理会社によっては、戸数や管理委託費の規模、人員配置の都合から、見積の提出そのものを辞退することがあります。また、残り期間が短くなるほど引継ぎに充てられる時間が減り、対応できる会社は絞られていきます。比較して選ぶ段階から、引き受けてくれる会社を探す段階へと、性質が変わっていきやすいのです。

後任が決まらないまま契約が終了すると、清掃や設備点検、管理費と修繕積立金の収納といった業務が止まります。暫定契約や一時的な自主管理は、その間の時間を確保する手段であって、解決にはあたりません。

限られた引継ぎ期間でも管理を止めない、カシワバラ・デイズの体制

残り期間の確定、総会日からの逆算、早い段階での複数社への打診。ここまで整理してきた三つを踏まえると、受け手側の管理会社に求められるのは、限られた期間でも引継ぎを完了できる体制です。私たちカシワバラ・デイズは、大阪を拠点とする独立系のマンション管理会社として、その部分を担っています。

中小規模マンションを中心とした管理実績

管理実績は363棟・21,109戸（2026年3月現在）、うち大阪府内が115棟です。中小規模のマンションが管理の中心にあり、戸数規模の近い組合の運営を日常的に担っています。規模を理由に相談先が絞られていると感じている場合でも、同じ条件の物件での運営実績をもとに、具体的な話ができます。

管理費や修繕積立金の未収金についても、6件・最高160万円の滞納を5年でゼロにした実績があります。滞納の累積が契約の見直しにつながっているケースでは、引継ぎ後の回収計画まで含めてご相談いただけます。

原則3ヶ月、状況に応じて最短0〜1ヶ月での引継ぎ

引継ぎ期間は原則3ヶ月をいただいていますが、事情によっては最短0〜1ヶ月で管理を開始した実績もあります。引継ぎにあたっては基本情報16項目と引継書類の一覧表を用意し、前管理会社から受け取るべき書類を漏れなく確認しています。残り期間が短い組合でも、管理が空白になる状態を避けやすくなります。

総会に向けては、議案書などの資料作成から住民説明会の実施までサポートしています。これまでにお手伝いした総会で、管理会社変更の議案が否決された事例はありません。理事会に資料作成の負担が集中しがちな場面でも、進行を止めずに総会日を迎えられます。

管理委託契約の内容と残り期間をお知らせいただければ、引継ぎが間に合うかどうかも含めてご相談に応じます。まずはお気軽にお問い合わせください。