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マンションを分譲した不動産会社のグループ会社（デベロッパー系）は、竣工時に管理も引き継ぐケースが多く、他社との相見積もりが行われないまま管理委託費が決まっているケースがあります。独立系管理会社に切り替えた場合、同じ仕様でも委託費が下がるのはこのためです。
定期清掃やエレベーター保守などを外部業者に委託している場合、外注費に管理会社の中間マージンが上乗せされています。自社で内製している管理会社に切り替えることで、中間マージン分のコストを抑えられます。カシワバラ・デイズも、自社メンテナンス部による清掃・管理員業務の内製体制を整えています。
フロント担当者1人あたりの持ち物件数が15〜20物件と多い管理会社は、業務効率を優先して外注比率を上げる傾向があります。担当物件数が少ない管理会社ほど、細かな見直し提案に踏み込める余地があります。
独立系マンション管理会社であるカシワバラ・デイズは、委託費の適正化提案を得意としています。具体的な削減事例は以下のとおりです。
| 取り組み | 削減額 | 内容 |
|---|---|---|
| エレベーター保守業者の切替 | 年間36万円 | メーカー系から独立系保守点検業者へ切り替え。品質を維持したままコストを圧縮 |
| 定期清掃の自社内製化 | 年間6万円（56戸） | 外注していた定期清掃をカシワバラ・デイズのメンテナンス部が直接実施 |
| 事務管理業務費の適正化 | 年間114万円（190戸） | スケールメリットを活かした業務効率化と料金体系の再設計 |
| 収支の黒字化 | 継続赤字→黒字化 | 管理委託業務以外にエレベーター点検業務のご提案を組み合わせ、値上げ回避に成功 |
毎年管理費会計が赤字となり、管理費・修繕積立金の大幅な値上げを検討されていたマンションさまからお問い合わせをいただきました。管理委託業務に加えてエレベーター点検業務をご提案したことで収支が黒字化し、理事役員の方に大変喜んでいただけました。
Step 01
管理委託費（管理組合が管理会社に支払う月額の費用）の内訳は、事務管理業務費・管理員業務費・清掃業務費・設備点検業務費に分かれています。まずは現在の契約書と収支報告書で、それぞれの金額を確認しましょう。
Step 02
複数の管理会社から同仕様の見積もりを取れば、委託費が相場に対して適正かを判断できます。管理会社の切り替えを含めた進め方を踏まえると見積取得のタイミングも計画しやすく、カシワバラ・デイズでは現行管理会社と同仕様の見積書をご提出しています。エレベーター保守・機械式駐車場点検・定期清掃・共用部電気料金などは、業者切り替えや契約プラン見直しで削減余地が生まれやすい項目です。長期修繕計画の見直しで積立金の負担を平準化できるケースもあります。
Step 03
理事会での協議を経て、管理委託契約の見直しや管理会社変更について総会で決議します。カシワバラ・デイズは総会に向けた資料作成もサポートし、過去にサポートさせていただいた管理組合さまの総会では否決ゼロの実績があります。
Step 04
管理費の見直しは、切り替えて終わりではなく、継続的な運用監視が重要です。専任の会計担当が月次で収支をチェックし、想定と実績の乖離があれば理事会に報告する体制を整えています。
エレベーター保守36万円/年、事務管理費114万円/年など、品質を保ったまま削減した実例があります。見積書や重要事項調査報告書をお送りいただければ、無料で診断いたします。
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